土地 中古住宅 中古マンション |売却相談事例

他社には出来ないアプローチで早く確実に、より高くあなたの不動産を売却します。

【事例1】千葉市内中古戸建(土地)の売却相談

概要
古い中古戸建を相続で取得されたお客様からのご相談。
既に他社へ専任媒介で販売依頼をされている。


相談内容
既に他社に専任媒介で売却を依頼して1年近く経った。

査定時に、がけ条例(再建築時に受ける条例制限。現状のままでは敷地の全てを有効に活用出来ない、あるいは高額な擁壁を築造するなどしないと建築の許可がおりない)にかかるといわれ、相場よりかなり安い査定をされたが、一応、それで納得して売りに出した。
1年近く経ち、業者からは殆ど連絡がなく、こちらから連絡しても条件的に厳しいというだけで何の進展もない。

当社の対応

まず査定時に、がけ条例の内容と、なぜ査定が相場より安くなるのかについて、ざっくりとした説明しか受けていらっしゃらないようでしたので、現状の土地のままで再建築を行おうとした場合に支障となる事の説明を差し上げるための図面を作成し、仮にがけ条例をクリアする為にはどのような方法があるか、その方法を行うにはどの位費用がかかるかをいくつかのパターンを想定して説明致しました。

内容的には一般の不動産業者では説明が難しいものでした。
当社のように、宅地開発も建築も自社で行う会社でないと、がけ条例の回避条件や、その為の見積も出せないので、適正価格すら分からなかったのだと思います。

いくつかのパターンの中でコストが一番かからない方法を元に、適正な査定額をご提案し、購入者側には再建築時にかかるコストを明確化した資料を作成、建築プランも用意して土地としての売却のご提案を致しました。
(建物は老朽化により利用が難しく、台風による破損もあり、仮に修繕するには数百万円の費用を要す程度でしたので、中古戸建として購入される見込みはないとご説明し、当社提携の安価な解体工事業者を直接紹介、当社が解体工事を依頼するのと同額の業者価格で解体工事を行いました。)

購入者側からも建築コストを含めた購入総額がイメージしやすく、お問合せ件数は広告掲載から大手ポータルサイト掲載物件の同エリア平均の対比で約2倍、1ヵ月半で成約となりました。

 

【事例2】千葉市内土地(古家あり)の売却相談

概要
以前にお住まいであった住まいの売却相談
すでに転居されて1年以上経っていたが、想い出もありなかなか売る気になれなかったが、税負担も考え売却の決断をするに至った。

相談内容
他社(大手仲介M社)で既に査定済 更地渡しで1000万円の査定だった。
建物は老朽化により使用は難しいと更地にして売る事の提案を受けた。
自分が住んでいた場所だから、買い手さんは誰でも良いという事でなく、ご近所さんとも仲良くして頂ける良い方に飼って頂きたい。
もう1、2社査定をしてもらい売却依頼先を決めたい。

当社の対応
査定の依頼があった物件のすぐ近くに直近で当社が販売した物件があり、その事例と比較して査定依頼を頂いた物件は、条件が良いものでした。
現金化をご希望されるまでの期間に余裕もお有りであると伺った為、現金化までのスケジュールを最長半年と仮定し、当社査定は1200万円から販売をスタートし、お問合せ状況が芳しくない場合は計画的に少しずつ値下げをする事をご提案致しました。
建物解体工事に際しては、当社提携の解体工事業者のご紹介をさせて頂き、大手M社紹介の解体業者より50万円以上安い見積のご提示が出来ました。
(この解体業者は当社に事例では相見積で他社に金額で負けた事が一度もありません。本文記載日現在)

また、狭小地であったので、どのような広さの建物が建てられるのか一見しただけでは想像がつきづらいので、建物参考プランと見積を作成し、購入者側が検討をしやすい資料を作成しました。

売主さんは一般媒介を希望され、大手M社、大手S社と当社の計3社で一般媒介による販売となりましたが、媒介契約から約3カ月で1130万円で当社媒介で契約となりました。
実は、この時の買主さんは、最初に本物件の購入相談の為、M社に行ったとの事ですが、営業マンが横柄な態度であったので同じ物件の広告をしている当社へご相談に来られたとの事でした。