相続不動産の売却
相続不動産売却時にやってはいけないこと
市街化調整区域で住居や宅地と農地を同時に相続したとき
「農地は売るのが難しいから
売れる土地（や住居）から先に売りましょう」
「宅地や住居は買取させて頂きますが、
農地は買取出来ませんので別々に売却して下さい。」
と言われたら気を付けて下さい。
農地が売れず、タダでも貰い手がなく
一生、負の相続不動産となり、
次代にも負の相続を負わせ続ける事になる可能性があります。
| 目次
１）市街化調整区域とは ２）住居と農地を別々に売買してはダメな理由 ３）どうすべきか ４）農地が売れ残ることの金銭的リスク ５）弊社の対応（農地売却に係る特色）
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１）市街化調整区域とは
市街化を抑制すべき区域で、原則、建築行為は出来ません。
原則とあるのは、例外もあるという事です。
既存の住宅が新築時に許可を得て建築していた場合、
あるいは、現在建物が無くても、
地目が宅地であって
あるいは、地目が宅地でないとしても
市街化調整区域に指定される前から宅地であった場合は、
建築が許可される場合があります。
（その他の例外もありますが、ここでは割愛します。）
以降、ここでは
市街化調整区域内という事を前提でお話しをします。
尚、他にも建築が許可される例外はありますが、
ここでは、伝えたい主旨を簡潔にするため、
一般の方（農業、林業、漁業等従事者等以外）の
住居の建築に限定してお話しをします。
２）市街化調整区域の住居（または宅地）と農地を別々に売買してはダメな理由
住居（以下、家といいます。）や宅地は売りやすいが、
農地は非常に売りにくい。
（あるいは殆ど売れない、タダでも引き取り手がいない）
一般の方が買っても建築が許可される土地や
建替えが出来る既存の家は、
（地域性によりますが）売却は簡単です。
一方、農地は、
売却（所有権移転）の前に農地法の許可が必要で、
その許可は、買主が農業従事者や新規就農者
（個人、法人）の場合でないと（ほぼ）下りません。
農業を現実にやっていない人が、
農業従事者と偽っても許可はおりませんし、
新規就農者についても
「これから農家をやります。」とただ言っただけでは
新規就農者とは認められませんので許可は下りません。
つまり、市街化調整区域の農地は、
現実的に買える方が非常に少ない、
需要が殆どないという事です。
３）どうすべきか
では、どうするのが得策なのでしょうか。
それは
農地と宅地（住居）をセットで売却する という事
または
農地と宅地（住居）を切り離して売買する場合、
農地から先に処分する という事です。
先に触れましたが
農業従事者（個人、法人） 新規就農者 が
農地と住居を合わせて求めている場合があります。
（特に新規就農者）
その理由は
農地から遠くない場所に農業従事者や新規就農者の住居がある場合、
農地法の許可が下りやすく売買が成立しやすい為です。
（規模やその他諸々の条件にもよります）
但し、一般的な不動産業者は、
農地の取扱を敬遠するので、前記のような提案はしませんし
仮に、取り扱ってもらえたとしても
一般の広告や流通ルートで買い手を探すのは非常に困難なので
現実的には、やはり売却を成立させるのは難しいという事になります。
４）農地が売れ残ることの金銭的リスク
売りやすい住居や宅地から先に売ってしまって農地だけ残してしまうと、
その農地は、仮に買い手や引き取り手があらわれても
農地法の許可がおりず、一生、塩漬けになってしまう可能性があります。
（小規模の農地、あちこちに点在する農地は特に注意）
固定資産税がかかっていない農地であれば、まだ良いですが
かりに固定資産税がかかっていなくても、
近隣から草刈りをきちんと行うようクレームが入る場合がありますし
田の場合は、耕作してもいないのに、
地域の水利組合等の用水管理元に
一生、管理費を支払い続けなければならなくなります。
住居や宅地と農地を同時に相続した場合、
仮に、農地と住居や宅地を切り離して考えれば
すぐ売れる、高く売れる場合でも
前記の、一生負わなければならないコストや
それが次代の相続として引き継がれていく事を
許容出来るかどうか熟考し見極める必要があります。
一般の不動産会社のほぼ全ては
「あとの事までは知らない」とばかりに
売れるところだけ売却させて
農地には関与しないというスタンスです。
５）弊社の対応
弊社では、一般の不動産会社が取り扱わない農地の売買や譲渡のお手伝いも手掛けており、相続した農地の処分にお困りの方の多くの相談を受けて参りました。
その殆どは、既に売れるところだけ売却してしまった後の相談で、前記のようなご説明をすると、「売れるところだけ売らされた不動産会社に都合よくやられた」「税理士に言われたので先に売ってしまった」と仰っています。
弊社は、地元の千葉で、農業の衰退や、農地の荒廃を防ぎたい 、稲刈り後の田んぼで遊んだ子供のころ環境を、自分の子や孫にも受け継いでいきたいという主旨で、地元の農業従事者や農業法人、新規入農予定者とのコミュニティとつながり、相続した農地の売買や譲渡のお手伝いをしています。
農地を含む相続をされた方は、まずは弊社にご相談下さい。
また、既に売れるところを売ってしまった方も、農地の譲渡に尽力させて頂きますので、お気軽にご相談下さい。
